Wat is er anders aan een zakelijke dakklus?
Bij een woonhuis beslist één eigenaar over één dak. Bij een VvE, een verhuurd pand of een bedrijfshal ligt dat anders. Het dak is groter, er zitten meer doorvoeren, lichtkoepels en installaties op, en er is meer dan één partij die iets van het werk vindt.
Een VvE moet het besluit in de vergadering nemen en de kosten uit het reservefonds of een lening betalen. Een verhuurder moet rekening houden met huurders die gewoon door willen wonen of werken. Een ondernemer wil dat het bedrijf doorloopt en dat het werk past bij de boekhouding en de fiscale regels.
Daardoor is de voorbereiding minstens zo belangrijk als het werk zelf. Wie vooraf de staat van het dak laat vastleggen, een bestek maakt en de planning afstemt, krijgt offertes die je echt kunt vergelijken en minder verrassingen tijdens het werk. Hoe dat voor een VvE werkt, lees je op dakrenovatie voor een VvE. Voor hallen, kantoren en winkels staat het op bedrijfsdak vervangen.
Offertes vergelijken op hetzelfde bestek
Lopen offertes voor een groot dak ver uiteen, kijk dan eerst of iedereen wel hetzelfde aanbiedt. De ene offerte gaat uit van overlagen, de andere van volledig vervangen met nieuwe isolatie. De ene rekent de afvoer van het oude dak mee, de andere niet.
Een bestek is een omschrijving van het werk waarop alle aanbieders prijzen. Je hoeft geen dik document te laten maken, maar leg in elk geval de punten hieronder vast. Laat elke aanbieder dan per onderdeel prijzen, zodat je ziet waar de verschillen zitten. Via Dakhuis krijg je één offerte op zo’n duidelijk bestek; leg die gerust naast andere offertes. Wat een nieuw dak ongeveer kost en waarom prijzen verschillen, lees je op de pagina kosten van een nieuw dak.
| Onderdeel | Wat je vastlegt |
|---|---|
| Oppervlak en dakvlakken | Gemeten m² per dakvlak, hoogte van het pand, bereikbaarheid |
| Oude dakbedekking | Overlagen of volledig verwijderen, en wie het afval afvoert |
| Nieuwe opbouw | Dampremmende laag, soort en dikte van de isolatie, de isolatiewaarde, soort dakbedekking |
| Afwatering | Afschot, aantal afvoeren, noodoverstorten, dakgoten |
| Details | Dakranden, opstanden, lichtkoepels, dakluik, doorvoeren van installaties |
| Veiligheid | Steiger, randbeveiliging of ankerpunten, kraan, afzetting op straat |
| Asbest | Inventarisatierapport aanwezig of nog nodig, wie de meldingen doet |
| Oplevering en garantie | Opleverrapport met foto’s, duur en voorwaarden van de garantie |
Planning met bewoners, huurders en personeel
Een dak vervangen boven een bewoond of gebruikt pand vraagt goede afspraken. Bespreek vooraf waar de steiger of kraan komt, waar materiaal wordt opgeslagen en hoe de werklui op het dak komen. Bij een appartementencomplex loopt dat soms via een trappenhuis of een dakluik in een privéwoning. Regel dat ruim op tijd.
Vraag in de offerte hoe het dak aan het eind van elke werkdag waterdicht wordt gemaakt. Bij een groot dak gaat de oude bedekking er in delen af. Laat ook vastleggen wat er gebeurt als het gaat regenen terwijl een deel open ligt.
Informeer bewoners of huurders schriftelijk over de startdatum, de werktijden, geluid en wie hun aanspreekpunt is. In een bedrijfspand helpt het om af te spreken welke ruimtes tijdelijk niet gebruikt kunnen worden, bijvoorbeeld onder een lichtkoepel die wordt vervangen.
Het dak in je onderhoudsplan
Wie wacht tot het dak lekt, moet haastig beslissen en heeft weinig tijd om offertes te vergelijken. Daarom hoort het dak in een meerjarenonderhoudsplan (MJOP): wanneer is er een inspectie, wanneer moet de dakbedekking vervangen worden en wat kost dat naar verwachting. Voor een VvE geeft de wet regels voor dat plan en voor het reservefonds. Die staan uitgelegd op dakrenovatie voor een VvE.
Controleer bij een plat dak elk jaar de naden en kieren bij aansluitingen en doorvoeren. Hoe lang de verschillende soorten dakbedekking meegaan, lees je op hoe lang gaat een dak mee. Gaat de dakbedekking er toch af, neem dan meteen de isolatie mee. Het dak ligt dan toch open.
Garantie en oplevering
Spreek vooraf af hoe de oplevering gaat. Een goed opleverrapport bevat foto’s van de details, zoals randen, opstanden, afvoeren en lichtkoepels, en een overzicht van de gebruikte materialen. Bewaar dat bij de stukken van het pand. Bij een volgende inspectie of bij verkoop heb je er veel aan.
Vraag de garantie op papier en lees de voorwaarden. Let op wat er onder valt (alleen het materiaal of ook het werk), hoe lang de garantie loopt en wat jij moet doen om hem te houden, zoals periodiek onderhoud. Komen er later zonnepanelen of installaties op het dak, controleer dan eerst of de garantie op de dakbedekking daardoor niet vervalt.
Veiligheid op het dak
Werken op een dak is werken op hoogte. Het Arbobesluit bevat regels om valgevaar te voorkomen, en de aanbieder moet die volgen. Vraag in de offerte hoe de randbeveiliging is geregeld: met een steiger, een tijdelijke rand of ankerpunten. Heeft het dak nog geen vaste voorziening voor onderhoud, dan is een renovatie een goed moment om die mee te nemen.
Op platte daken van oudere panden ontbreekt soms een noodoverstort. Die zorgt dat water van het dak kan als de afvoer verstopt is. Water dat blijft staan geeft extra gewicht op de constructie. Laat bij de inspectie kijken of er noodoverstorten zijn en of ze groot genoeg zijn, zeker als er later zonnepanelen op komen.
Asbest bij oudere bedrijfsdaken
Panden met een bouwjaar van vóór 1994 gelden als asbestverdacht. Op bedrijfspanden en bijgebouwen gaat het bijvoorbeeld om golfplaten van asbestcement. Een wettelijke plicht om een asbestdak in goede staat te verwijderen is er niet: het wetsvoorstel voor een verbod is door de Eerste Kamer verworpen. Is het dak heel erg beschadigd, dan kunnen de gemeente of de omgevingsdienst de situatie beoordelen en zo nodig verdere stappen nemen. Een asbestdak verzekeren wordt ook steeds lastiger.
Wil je het dak vervangen, dan zijn de stappen vast. Eerst komt een asbestinventarisatie door een gecertificeerd bureau. Daarna volgt een sloopmelding bij de gemeente, minstens 4 weken voor de start. Een gecertificeerd bedrijf verwijdert het asbest, en na afloop is er een eindcontrole. Alle stappen en wat er verandert in 2027 staan op bedrijfsdak vervangen. Voor kleine daken van schuren en garages bij woningen kijk je op asbestdak vervangen.
Laat asbest nooit verwijderen door een bedrijf zonder certificaat, ook niet als dat goedkoper is. Dat is strafbaar, ook voor jou als opdrachtgever.
Staat je vraag er niet bij? Zet hem in je aanvraag, dan komt hij aan bod als je gebeld wordt.
Veelgestelde vragen
Hoe vaak moet je een groot plat dak laten inspecteren?
Een vaste wettelijke termijn is er niet. Controleer de naden en kieren bij aansluitingen en doorvoeren elk jaar, en zet een uitgebreidere inspectie in je onderhoudsplan. Na een storm of een lekkage is een extra controle verstandig.
Wat is een bestek en heb ik dat nodig voor een dakrenovatie?
Een bestek is een omschrijving van het werk waarop alle aanbieders prijzen. Voor een klein dak is een korte lijst met de belangrijkste punten genoeg. Bij een groot dak of een VvE voorkomt een bestek dat je appels met peren vergelijkt.
Kan het werk doorgaan terwijl het pand in gebruik is?
Meestal wel. Het dak wordt dan in delen vervangen en elke avond waterdicht gemaakt. Spreek vooraf af welke ruimtes tijdelijk niet bruikbaar zijn, hoe de werklui op het dak komen en wie het aanspreekpunt is voor bewoners of personeel.
Moet een asbestdak op een bedrijfspand eraf?
Niet zolang het in goede staat is. Een algemene verwijderplicht is er niet. Is het dak heel erg beschadigd, dan kunnen de gemeente of de omgevingsdienst de situatie beoordelen en zo nodig verdere stappen nemen. Ga je het dak toch vervangen, dan gelden de regels voor asbestverwijdering.
Kan ik meerdere daken of panden tegelijk laten aanpakken?
Ja, dat kan in één aanvraag. Geef per pand het adres, het soort dak en het oppervlak door. Vraag dan of je één planning en één prijsopgave voor alle daken kunt krijgen.