Wie is verantwoordelijk voor het dak van een VvE?
Een gebouw met appartementsrechten is gesplitst in privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten. De akte van splitsing beschrijft welke delen privé zijn. Wat niet als privégedeelte is aangewezen, is gemeenschappelijk. Of dat voor jouw dak geldt, controleer je in de akte en de splitsingstekening. Een dakterras kan bijvoorbeeld voor uitsluitend gebruik van één appartement zijn.
De VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten (artikel 5:126 BW). Het splitsingsreglement moet regelen welke kosten voor rekening van alle eigenaren samen komen en hoe het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten gaat (artikel 5:112 BW). Daar staat ook hoe de kosten worden verdeeld. Die verdeling verschilt per gebouw, dus kijk in je eigen reglement en het modelreglement waar het naar verwijst.
MJOP en reservefonds: wat zegt de wet?
Elke VvE moet een reservefonds hebben voor kosten die niet elk jaar terugkomen, zoals een nieuw dak. Sinds de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars, die op 1 januari 2018 in werking trad, geldt voor gebouwen die (deels) voor bewoning bestemd zijn ook een minimum voor de jaarlijkse reservering. De herbouwwaarde vind je op het polisblad van de opstalverzekering.
Op 1 januari 2027 verandert artikel 5:127 BW. Dan kan wie de vergadering bijeenroept bepalen dat de vergadering ook of alleen online toegankelijk is. Vraagt een kwart van de stemmen erom, dan moet de vergadering ook fysiek toegankelijk zijn. De regels voor het reservefonds veranderen daarmee niet.
| Onderwerp | Wat de wet zegt |
|---|---|
| Reservefonds (art. 5:126 lid 1) | De VvE houdt een reservefonds aan voor andere kosten dan de gewone jaarlijkse kosten. |
| Hoogte via MJOP (lid 2a) | Minstens het bedrag uit een onderhoudsplan van de vergadering dat hooguit 5 jaar oud is, minstens 10 jaar beslaat en de kosten gelijkmatig over de jaren verdeelt. |
| Hoogte zonder MJOP (lid 2b) | Minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar. |
| Aparte rekening (lid 3) | Het geld staat op een aparte betaal- of spaarrekening op naam van de VvE. Afwijken kan alleen via het reglement, een besluit met vier vijfde van de stemmen of een bankgarantie. |
| Lenen (lid 4) | De VvE mag een lening aangaan, tenzij het reglement uitdrukkelijk iets anders bepaalt. |
| Besluiten (art. 5:127 lid 1) | Met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten iets anders bepalen. |
Het dak in het meerjarenonderhoudsplan
Een MJOP beschrijft welk onderhoud nodig is, wanneer dat de komende 10 jaar gebeurt en wat het kost. Zet het dak er met een eigen regel in: het jaar van de laatste inspectie, de verwachte vervangdatum van de dakbedekking en de geschatte kosten. Laat de staat van het dak vastleggen met foto’s, dan kan een volgend bestuur er ook mee verder. Hoe lang dakbedekking ongeveer meegaat, lees je op hoe lang gaat een dak mee.
Plan je de vervanging van de dakbedekking, neem dan de isolatie in hetzelfde jaar mee. Het dak ligt dan toch open en je betaalt de steiger en de afvoer maar één keer. Een duurzaam MJOP (DMJOP) neemt zulke verduurzamingsstappen meteen mee.
Voor een DMJOP, een energieadvies en een asbestinventarisatie kan de VvE subsidie krijgen via de SVVE. Die vergoedt 75% van de factuurbedragen inclusief btw, tot maximaal € 20.000 (1 tot 10 woningen), € 30.000 (11 tot en met 30 woningen) of € 40.000 (meer dan 30 woningen). Deze subsidie vraag je achteraf aan, met de facturen. De VvE moet minstens één koopwoning hebben waarin de eigenaar zelf woont.
Besluiten in de ALV
Een nieuw dak is een besluit van de vergadering van eigenaars. De wet zegt dat besluiten vallen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten iets anders bepalen. Je statuten of reglement kunnen voor grote uitgaven of nieuwe werken een zwaardere meerderheid of een quorum vragen. Kijk dus altijd eerst in je eigen splitsingsreglement.
Zet het voorstel duidelijk op de agenda: wat er gebeurt, wat het kost, of het uit het reservefonds komt of uit een lening, en wat het betekent voor de maandelijkse bijdrage. Stuur de offertes en een korte uitleg mee met de uitnodiging. Weigert een eigenaar zonder redelijke grond mee te werken, dan kan de kantonrechter die toestemming vervangen (artikel 5:121 BW).
- Leg het besluit vast in de notulen, met het bedrag en de gekozen aanbieder.
- Spreek af wie namens de VvE tekent en wie het werk begeleidt.
- Bij een lening via het Warmtefonds gelden eigen eisen aan het besluit, zie hieronder.
Offertes en bestek voor het dak
Vraag minstens twee of drie offertes aan op basis van hetzelfde bestek: dezelfde opbouw, dezelfde isolatiewaarde, dezelfde afvoeren en details. Dan kan de vergadering eerlijk kiezen. Een lijst met punten voor het bestek staat op de pagina dakrenovatie voor VvE’s, verhuurders en bedrijven. Wat een nieuw plat dak ongeveer kost, lees je op kosten van een nieuw dak.
Wil je subsidie of een lening, zorg dan dat de offerte de gegevens noemt die je daarvoor nodig hebt: het geïsoleerde oppervlak, het isolatiemateriaal en de Rd-waarde. Voor de subsidie moet een bedrijf met een KVK-inschrijving het werk uitvoeren. Eigenaren mogen het dan niet zelf doen.
Lenen voor verduurzaming: de VvE Energiebespaarlening
Met de VvE Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds kan een VvE isolatie en andere energiebesparende maatregelen financieren, ook dakisolatie. Onderhoud mag je meefinancieren, maar alleen als je ook energiebesparende maatregelen neemt, en tot maximaal de helft van de lening. De lening is er voor VvE’s van twee tot meer dan tweehonderd appartementen. Er zijn geen afsluitkosten en de rente staat vast voor de hele looptijd.
Voor VvE’s met 8 of meer woningen moet minstens twee derde van de leden aanwezig zijn en moet twee derde van de aanwezigen voor stemmen, tenzij de splitsingsakte zwaardere eisen stelt. Grote VvE’s hebben ook een maatwerkenergieadvies en een MJOP nodig, en de lening gaat via de notaris. Het MJOP moet minstens doorlopen tot het einde van de lening. Bij een kleine VvE (maximaal 7 woningen) moeten alle eigenaren akkoord gaan.
| Looptijd | Effectieve jaarrente |
|---|---|
| 7 jaar | niet beschikbaar |
| 10 jaar | 4,14% |
| 15 jaar | 4,46% |
| 20 jaar | 4,55% |
| 30 jaar | 4,76% |
Subsidie voor dakisolatie in een VvE
Voor de dakbedekking zelf is er geen subsidie, wel voor het isoleren van het dak. Een VvE vraagt die aan via de SVVE, bij RVO. De regeling staat open tot en met 31 december 2030. Vraag de subsidie aan vóórdat het werk begint en laat het binnen 2 jaar na de beschikking uitvoeren.
Er zijn uitzonderingen. Voor gebouwen met een bouwjaar na 1 januari 2013 en voor bedrijfsruimtes binnen de VvE, zoals winkels en kantoren, krijg je geen subsidie. Gebruik je biobased isolatie, dan komt er € 5 per m² bij. Meer over regelingen voor daken lees je op subsidie voor je dak.
| Voorwaarde | Dakisolatie via de SVVE |
|---|---|
| Subsidie bij 1 maatregel | € 16,25 per m² |
| Subsidie bij 2 of meer maatregelen | € 32,50 per m² |
| Isolatiewaarde nieuw materiaal | Rd ≥ 3,5 m²K/W (monument: Rd ≥ 2,5) |
| Oppervlak | Minstens 70% van het hele dak van het gebouw |
| Wie voert uit | Een bouwbedrijf met KVK-inschrijving, niet de eigenaren zelf |
| Aanvragen | Vóór de uitvoering, uitvoeren binnen 2 jaar |
Communicatie met bewoners
Een dakrenovatie raakt vooral de bewoners van de bovenste verdieping, maar iedereen merkt de steiger, het geluid en de afzetting. Stuur een paar weken van tevoren een brief met de startdatum, de duur, de werktijden en het aanspreekpunt. Hang dezelfde informatie in de hal.
Spreek met de bewoners onder het dak af wat ze moeten doen bij een lekkage tijdens het werk en wie ze dan bellen. Moet de aanbieder via een privéwoning of een dakterras het dak op, regel dat schriftelijk met die eigenaar. Na de oplevering is een korte terugkoppeling in de nieuwsbrief of de volgende ALV handig: wat er gedaan is, wat het kostte en wanneer de volgende inspectie is.
Staat je vraag er niet bij? Zet hem in je aanvraag, dan komt hij aan bod als je gebeld wordt.
Veelgestelde vragen
Is een MJOP verplicht voor een VvE?
Niet als los document, wel indirect. De wet verplicht een VvE met woningen om jaarlijks te reserveren. Het bedrag baseer je op een MJOP van hooguit 5 jaar oud, of je reserveert minimaal 0,5% van de herbouwwaarde. Voor de VvE Energiebespaarlening hebben VvE’s van 8 of meer woningen wel een MJOP nodig.
Wat als het reservefonds te klein is voor een nieuw dak?
Dan kan de vergadering besluiten tot een extra bijdrage of een lening. De wet geeft een VvE de bevoegdheid om te lenen, tenzij het reglement dat uitdrukkelijk uitsluit. Gaat het om verduurzaming, zoals dakisolatie, dan kan de VvE Energiebespaarlening helpen. Pas daarna ook het MJOP en de maandelijkse bijdrage aan.
Wie betaalt een lekkage via het dak in een VvE?
Is het dak gemeenschappelijk, dan valt het herstel onder het beheer van de VvE. Welke kosten voor alle eigenaren samen zijn en wie de schade binnen in een appartement betaalt, hangt af van het reglement en de opstalverzekering van de VvE. Kijk in beide en meld de schade snel bij het bestuur of de beheerder.
Krijgt een VvE subsidie voor een nieuw dak?
Niet voor de nieuwe dakbedekking, wel voor dakisolatie. Via de SVVE krijgt een VvE in 2026 € 16,25 per m², of € 32,50 per m² bij twee of meer isolatiemaatregelen. Je moet minstens 70% van het dak isoleren tot Rd 3,5 en de subsidie aanvragen vóór de start.
Mogen er zonnepanelen op het dak van de VvE?
Dat is een besluit over een gemeenschappelijk gedeelte, dus het hoort in de vergadering. Laat eerst de dakbedekking en de draagkracht van het dak beoordelen, en vervang of isoleer het dak vóór de panelen erop gaan. Meer daarover lees je op de pagina over een dak vervangen met zonnepanelen.